اشترِ بسعر منخفض، رمّم، ثم بِع بسعر أعلى. يبدو تقليب العقارات الدولية أمرًا بسيطًا، لكنه في الخارج يتحول بسرعة إلى لغز أكثر تعقيدًا. سعر الشراء هو مجرد البداية – يجب أخذ الضرائب، والموثق، والمحامي، والمصمم، والتجديد، والتمويل، والصيانة، والتسويق، والبيع في الاعتبار. بعد ذلك، يجب تسوية ضريبة الدخل.

إيطاليا والبرتغال هما سوقان مثيران للاهتمام للمستثمرين. كلا البلدين يضمان العديد من العقارات القديمة، ومناطق سياحية جذابة، وطلباً من المشترين الأجانب. في إيطاليا من الأسهل العثور على عقارات رخيصة جداً، بينما تقدم البرتغال سوقاً أكثر سيولة ولكن بأسعار دخول أعلى.

Flipping دولي. أولاً ARV، ثم الشراء

يشمل الفليب الكلاسيكي الشراء والتجديد والبيع. المفتاح هو تحديد ARV – After Repair Value، أي القيمة الحقيقية للعقار بعد التجديد. لا ينبغي أن يستند ARV فقط إلى الأسعار المعروضة. الأكثر أهمية هي العقارات المماثلة التي تم بيعها فعليًا والطلب المحلي.

إذا كان المنزل يكلف 80 ألف يورو، ويمكن بيعه بعد الترميم مقابل 150 ألف يورو، فإن الفرق البالغ 70 ألف يورو ليس ربحًا بعد. يجب خصم الضرائب، وتكاليف الشراء، والموثق، والمحامي، والمصمم، والترميم، والتجهيز، والتمويل، والصيانة، والتسويق، والبيع.

لذلك يجب حساب المشروع بشكل محافظ: اعتماد سعر بيع واقعي وترك احتياطٍ للتكاليف غير المتوقعة. أكبر خطأ هو افتراض الحد الأقصى لسعر البيع وسير عملية التجديد بشكل مثالي.

لذلك يتطلب الفليب الدولي إجراء العناية الواجبة قبل الشراء. هذه العملية هي واحدة من أهم مراحل الاستثمار بأكمله.

إيطاليا هي منازل رخيصة.

إيطاليا تمتلك مخزونًا هائلًا من العقارات القديمة – من المنازل في البلدات الصغيرة والمناطق الريفية إلى المباني في المراكز التاريخية. بعض هذه العقارات بقيت شاغرة لسنوات وتحتاج إلى تجديد شامل.

هذه فرصة محتملة للمضارب العقاري: شراء بسعر أقل من القيمة، إنشاء منتج عصري وبيعه بسعر أعلى. من الأمثلة على ذلك برامج “منزل مقابل يورو واحد”، أي بيع بعض العقارات المهجورة المختارة بمبلغ رمزي.

وعديد من الأمور المجهولة

هدفهم ليس توزيع المنازل، بل إعادة إحياء البلدات. مثال على ذلك هو برنامج بلدية كانتیانو في منطقة ماركي. يجب على المشتري تلبية شروط تتعلق بالتجديد، إعداد مشروع، والالتزام بالمواعيد النهائية التي تحددها البلدية. ينص البرنامج أيضًا على تقديم ضمان بقيمة 4 آلاف يورو.

سعر 1 يورو هو إذًا مجرد البداية. قد يتطلب المبنى القديم سقفًا جديدًا، تدعيم الهيكل، استبدال التركيبات، العزل، الأعمال الخشبية، والتشطيب الكامل. تضاف إلى ذلك تكاليف المشروع، الوثائق، الضرائب، كاتب العدل، التكاليف الإدارية أو رسوم الحفاظ على التراث. ونتيجة لذلك، قد تصل قيمة الاستثمار إلى عشرات الآلاف من اليورو، وفي حالة الحالة الفنية السيئة جدًا حتى أكثر من 100 ألف يورو.

القانون الإيطالي للبناء

في إيطاليا من المهم بشكل خاص التحقق مما إذا كان الوضع الفعلي للعقار يتطابق مع الوثائق. في عام 2024، تم إدخال لوائح تُعرف باسم “Salva Casa” – المرسوم بقانون رقم 69/2024، الذي تم تحويله إلى القانون رقم 105/2024. أدخل هذا التنظيم حلولاً تتعلق بعدم التطابقات البنائية المحددة والإجراءات المرتبطة بالوضع القانوني للعقار.

ومع ذلك، لا يعني ذلك أنه يمكن تقنين كل أعمال البناء غير المصرح بها بسهولة. كل شيء يعتمد على نوع المخالفة والحالة المحددة. لذلك، قبل الشراء، من المفيد تكليف خبير محلي بفحص الوثائق وإمكانيات تنفيذ التجديد المخطط له.

الضرائب في إيطاليا

عند الشراء من شخص خاص أو من رائد أعمال في صفقة معفاة من ضريبة القيمة المضافة، وبدون تفضيل “prima casa”، يكون المعدل الأساسي لضريبة التسجيل 9%، ويتم عادةً تحصيل الضرائب العقارية والضريبة المساحية بمبلغ 50 يورو لكل منهما. في أنواع أخرى من الصفقات قد تنطبق قواعد مختلفة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

عند البيع تنص القوانين الإيطالية على فرض ضرائب على أرباح معينة، خاصة في حالة العقارات التي تم شراؤها أو بناؤها قبل أقل من خمس سنوات. التفاصيل تعتمد على تاريخ العقار ووضع المكلف الضريبي.

عند الشراء المنتظم، تجديد وبيع العقارات يجب أيضًا تحليل طبيعة النشاط. البيع لمرة واحدة لعقار خاص وعمليات الفليب المتسلسلة لا يجب أن تُعامل ضريبيًا بنفس الطريقة.

Flipping الدولي: البرتغال. طلب قوي، وصعوبة في العثور على الفرص

البرتغال هي واحدة من أكثر أسواق العقارات شهرة في أوروبا. تجذب لشبونة وبورتو ومنطقة الغارف وغيرها من المناطق الجذابة السكان والمشترين الأجانب.

وفقًا للهيئة البرتغالية للإحصاء، ارتفعت أسعار العقارات السكنية في عام 2025 بنسبة 17.6%، وزاد عدد المعاملات بنسبة 8.6%، وبلغ متوسط سعر الصفقة في الربع الرابع 2,198 يورو للمتر المربع.

السوق الديناميكي يعني قيمة محتملة أعلى لـ العقارات المُجددة ، ولكنه يعني أيضًا أسعار شراء أعلى ومنافسة أكبر. لذا فإن نمو السوق وحده لن ينقذ منزلًا تم شراؤه بشكل سيئ.

تكلفة الشراء في البرتغال

عند الشراء يجب أخذ بعين الاعتبار أولاً IMT – ضريبة نقل ملكية العقارات المدفوعة، بالإضافة إلى Imposto do Selo، أي ضريبة الدمغة.

يعتمد مقدار ضريبة IMT، من بين أمور أخرى، على نوع العقار والغرض منه. وبشكل عام، فإن أساس فرض الضريبة هو الأعلى من القيمتين: سعر المعاملة أو القيمة الضريبية للعقار.

ضريبة الدمغة عند شراء منزل تبلغ بشكل عام 0.8% من أساس الضريبة. بالإضافة إلى ذلك، هناك التكاليف القانونية، والوثائق، والتمويل، والتجديد.

التقليب والضرائب في البرتغال

عند بيع العقار قد ينشأ ما يُعرف بـ mais-valia، أي الربح الخاضع للقواعد الضريبية المناسبة. تميز القوانين البرتغالية بين بيع الممتلكات الخاصة والدخل الناتج عن النشاط التجاري.

لا يجب إذًا أن تتم محاسبة البيع لمرة واحدة لعقار مملوك ذاتيًا وشراء المنازل بشكل منتظم بغرض تجديدها وإعادة بيعها بنفس الطريقة.

تشمل التصنيف البرتغالي للأنشطة الاقتصادية CAE 68100 – شراء وبيع العقارات. لا يعني ذلك تلقائيًا ضرورة تأسيس شركة. ومع ذلك، عند القيام بعمليات فليب متكررة، من المفيد قبل أول صفقة استشارة مستشار ضريبي محلي لتحديد الطريقة المناسبة لإدارة النشاط وحسابه الضريبي.

الفلِبنج الفعّال! أين يمكن تحقيق أفضل الأرباح وما هي المخاطر؟

الفلِب الدولي ليس مطاردة لأرخص العناوين. أكبر إمكانيات الربح لا تكون بالضرورة في الأماكن التي تكون فيها العقارات رخيصة. قد يكون المنزل الرخيص في منطقة بلا طلب استثمارًا أسوأ من عقار أغلى في موقع يمكن فيه العثور بسرعة على مشترٍ بعد التجديد.

يجب أن يتمتع المشروع الجيد بميزة محددة: الشراء بسعر أقل من القيمة السوقية، إمكانية إعادة البناء بشكل مربح، موقع استثنائي، مساحة غير مستغلة، مستوى منخفض مع بيئة جيدة أو مجموعة مستهدفة من المشترين محددة بوضوح.

مثال: منزل بسعر 90 ألف يورو، وتجديد بقيمة 40 ألف يورو، و15 ألف يورو من التكاليف الأخرى. عند البيع بسعر 180 ألف يورو، يعطي ذلك فائضًا قدره 35 ألف يورو قبل التسوية الضريبية النهائية. أما إذا كان سعر البيع 160 ألف يورو، فينخفض الربح إلى 15 ألف يورو.

لهذا السبب، في مجال التقليب العقاري، الأهم ليس التصورات البصرية اللافتة، بل السعر الجيد للشراء، وضبط التكاليف، والتقييم النهائي الواقعي.

Flipping الدولي: أكبر المخاطر

• تقدير ARV غير صحيح – قد لا تحقق العقار السعر المتوقع.
• زيادة تكاليف الترميم – الرطوبة، الهيكل، السقف، التركيبات أو مشاكل الوثائق يمكن أن ترفع الميزانية بشكل كبير.
• التأخيرات – أعمال التجديد الأطول تعني تكاليف إضافية للتمويل، الضرائب، الخدمات والصيانة.
• السيولة المنخفضة – في بلدة صغيرة، قد تستغرق بيع منزل أو مبنى سكني عدة أشهر.
• التغييرات في اللوائح وتكاليف التمويل – قد تؤدي إلى انخفاض ربحية المشروع.
• مشكلات مع المقاولين والوثائق – في الخارج تضاف الحواجز اللغوية وصعوبة أكبر في مراقبة الأعمال.

من المفيد أيضًا التحقق من اللوائح المحلية المتعلقة باستخدام العقارات، خاصة إذا كان من المخطط تأجيرها على المدى القصير بعد التجديد. يمكن أن يسهم الفليبنغ في تحسين حالة المباني الشاغرة ودعم المقاولين المحليين، لكنه في المناطق الشهيرة قد يؤدي أيضًا إلى زيادة الأسعار وتقليل توفر المساكن للسكان المحليين.

إيطاليا أم البرتغال؟

إيطاليا – أرخص، لكنها أكثر تطلبًا

الإيجابيات: مجموعة واسعة من العقارات القديمة، أسعار منخفضة نسبيًا خارج أكثر المناطق شعبية، برامج “منازل مقابل يورو واحد”، إمكانيات كبيرة للتجديد والسياحة، بالإضافة إلى إمكانية العثور على مواقع فريدة من نوعها.

السلبيات: ضعف الطلب في بعض المناطق، خطر التكاليف الباهظة للتجديدات، المشكلات القانونية والإدارية، احتمال طول فترة البيع، بالإضافة إلى الفروقات الكبيرة بين المناطق.

البرتغال – سوق قوي مع تكلفة دخول أعلى

الإيجابيات: طلب قوي، اهتمام المشترين الأجانب، إمكانية أسهل لبيع العقار الجاهز، إمكانيات كبيرة للتحديث وسيولة أعلى في المواقع الشهيرة.

السلبيات: أسعار شراء مرتفعة، منافسة كبيرة بين المستثمرين، صعوبة في العثور على خصم كبير، تكاليف تجديد عالية وخطر انخفاض الهامش عند تجاوز الميزانية.