أسعار العقارات في دبي، اكتشف كم تكلف

في عام 2025، بلغت قيمة سوق العقارات في دبي حوالي 917 مليار درهم، حيث تمثل المعاملات النقدية ما يصل إلى 87% من جميع الصفقات. الأرقام مذهلة، أليس كذلك؟ من المهم للمشتري أن يدرك أن 1 درهم إماراتي يعادل تقريبًا 0.25 يورو، أي بالعكس – 1 يورو يساوي حوالي 4 دراهم إماراتية. هذا السعر المستقر نسبيًا يجعل من تخطيط الميزانية أمرًا متوقعًا إلى حد كبير. اليوم سأحاول أن أصف لكم كيف تبدو أسعار العقارات في دبي.

منذ عام 2002، أصبح بإمكان الأجانب شراء العقارات بملكية كاملة في المناطق المخصصة بنظام “فري هولد”. وقد فتح ذلك السوق أمام المستثمرين من جميع أنحاء العالم، بما في ذلك من أوروبا. واليوم يمكن ملاحظة زيادة كبيرة في الاهتمام بهذا النوع من الاستثمار الرأسمالي. ولهذا السبب قررت أن أبحث لكم في هذا السوق!

تصوير: famproperties.com

أسعار العقارات في دبي – تحليلي

دبي اليوم هي مدينة يبلغ عدد سكانها أكثر من 3.8 مليون نسمة وتسجل أرقامًا قياسية في السياحة في عام 2025. الطلب مدفوع بشكل أساسي بالديموغرافيا الشابة والتركيز على التنمية. ومن الواضح منذ سنوات عديدة أن هناك استثمارات ضخمة تُضخ لجعل هذه المدينة أيقونة سياحية.

والأهم من ذلك، بعد الطفرة الجنونية في السنوات 2021-2025، يدخل السوق مرحلة من الاعتدال. فالعرض المتزايد من الشقق بدأ يثبت الأسعار، لذلك لم نعد نتحدث عن زيادات هائلة. هذه أخبار جيدة للمشترين الذين يبحثون عن تقييم معقول، وليس حمى المضاربة.

الصورة: economymiddleeast.com

النطاق السعري، الأنواع والمعايير

لنبدأ من الأساسيات: 1 درهم إماراتي يساوي تقريبًا 0,25 يورو. هذا السعر يتغير قليلًا، لكنه مناسب جدًا للحسابات السريعة. والآن إلى الأرقام المحددة، لأن هذا على الأرجح ما يهمك أكثر.

النطاق السعري الحالي باليورو

عادةً ما تتراوح تكلفة الاستوديوهات بين 105,000 يورو و198,000 يورو ( ما يعادل 450-850 ألف درهم إماراتي) ، رغم أن النماذج القياسية غالبًا ما تكون في الحد الأدنى من هذا النطاق. أما الشقق بغرفة نوم واحدة فتبدأ أسعارها من 209,000 يورو وتصل حتى 372,000 يورو (900 ألف – 1.6 مليون درهم إماراتي)، بينما تبدأ الشقق ذات الغرفتين من حوالي 349,000 يورو وتصل حتى 651,000 يورو (1.5 – 2.8 مليون درهم إماراتي). الفلل والمنازل المتلاصقة؟ هنا نتحدث عن حد أدنى 511,000 يورو ، أما الحد الأعلى فيتجاوز بسهولة 1.86 مليون يورو (2.2 – 8 مليون درهم إماراتي وأكثر). أما المواقع الفاخرة مثل نخلة جميرا فقد تتجاوز 7.5 مليون يورو (30 مليون درهم إماراتي وأكثر)، لذا فإن نطاق الأسعار واسع جدًا.

سعر المتر المربع للشقق يتراوح بين ~2,100 يورو و7,800 يورو، مع وسيط يقارب 4,900 يورو (أي حوالي 19,000 درهم إماراتي). متوسط قيمة الصفقة يتجاوز ~2.6 مليون درهم إماراتي، أي ما يعادل تقريبًا 650,000 يورو.

تصوير: dxbinteract.com

ما الذي يؤثر على السعر؟

العقارات على المخطط (قيد الإنشاء) غالبًا ما تتطلب دفع 20-60% من القيمة وفقًا للجدول الزمني، مما يمنحك مرونة. الشقق الجاهزة عادة أغلى لكل متر مربع ، لكن يمكنك تأجيرها أو السكن فيها فورًا. إطلالة على البحر أو برج خليفة؟ أضف بهدوء عدة بالمئة إضافية. الطابق أيضًا له أهمية، فكلما ارتفعت زادت التكلفة.

مثال: مقابل 300,000 يورو يمكنك شراء شقة بغرفة نوم واحدة بمستوى جيد (حوالي 55-70 م²)، بينما مقابل 150,000 يورو ستحصل على استوديو (ربما 35-45 م²) في موقع مقبول. المساحة والتشطيب يصنعان الفارق.

تصوير: uniqueproperties.ae

مقارنة €/م² في الأحياء الرئيسية

الموقع في دبي هو الأساس. الفروقات في الأسعار بين الأحياء كبيرة للغاية وتؤثر بشكل مباشر على المبلغ الذي ستدفعه فعليًا والعائد المتوقع من الإيجار.

فيما يلي الأسعار التقريبية لبداية عام 2026:

الاختلافات كبيرة حقًا. لنأخذ مثالاً: شقة بمساحة 60 م² في JVC تكلف حوالي 135,000 يورو (بسعر 2,250 يورو/م²). نفس المساحة 60 م² في Downtown؟ تصل إلى 480,000 يورو (بمتوسط 8,000 يورو/م²). الفرق أكثر من ثلاثة أضعاف، والعائد على الاستثمار في JVC أعلى بمرتين.

تصوير: wurarealestate.com

مناطق التملك الحر وطبيعة الموقع

جميع الأحياء المذكورة هي مناطق فري هولد، أي يمكن للأجانب الشراء فيها بدون قيود. دبي مارينا تعتبر مركزاً للمغتربين، أي المراسي، المطاعم ، وأجواء المدينة الكبيرة. داون تاون توفر إطلالات وهيبة ، لكن تدفع مقابل ذلك سعراً أعلى. JVC (جميرا فيليج سيركل) منطقة أكثر هدوءاً وعائلية، ولهذا السبب الأسعار أقل والعائد على الاستثمار أفضل. نخلة جميرا فئة مختلفة تماماً، حيث تكثر الفلل والشقق الفاخرة جداً.

تذكر أن هذه الأسعار تقريبية. الأسعار الفعلية تعتمد على الإطلالة، الطابق، المطور ومستوى التشطيب. مع ذلك، العرض ضخم لدرجة أن كل شخص سيجد ما يناسبه!

الرسوم، الصيانة والتأشيرة

سعر الشقة أو الفيلا هو مجرد جزء من القصة. في الواقع ستدفع أكثر، ويمكن أن تكون الفروق مفاجئة.

تصوير: kaizenams.com

الرسوم عند الشراء خطوة بخطوة

أكبر بند هو DLD (رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي)، أي 4% من سعر العقار. عند الشراء بمبلغ 300,000 يورو، يعني ذلك 12,000 يورو. يضاف إلى ذلك عمولة الوكيل، وعادة ما تكون حوالي 2% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، لذا في نفس المثال تكون بين 6,000 و6,300 يورو إضافية. إذا كنت تأخذ قرضًا عقاريًا، تضاف رسوم تسجيل الرهن العقاري (من 0.25% إلى 0.5% من قيمة القرض) وبعض الرسوم الإدارية الصغيرة الأخرى. المجموع؟ حوالي 6-7% من سعر الشراء تذهب لتكاليف المعاملة.

وهنا يكمن الفرق مقارنة بالعديد من الأسواق الأوروبية. في دبي لا يوجد ضريبة على العقارات ولا ضريبة على دخل الإيجار. تدفع مرة واحدة عند الشراء، وبعدها فقط تكاليف الصيانة.

تصوير: liminastudios.com

تأشيرة

التكاليف السنوية عادة ما تتراوح بين 2,000 و5,000 يورو، وذلك حسب مستوى المبنى والمرافق المتوفرة (مسبح، صالة رياضية، حراسة). كلما ارتفع المستوى، ارتفعت service charge.

إذا كنت تفكر في تأشيرة الإقامة، فهناك حدود واضحة. عقار بقيمة لا تقل عن 750,000 درهم إماراتي (حوالي 190,000 يورو) يمنح تصريح إقامة أقصر، بينما الحد الأدنى البالغ 2,000,000 درهم إماراتي (حوالي 515,000 يورو) يفتح الباب للحصول على Golden Visa لمدة 10 سنوات. يتم احتساب القيمة بناءً على سعر الشراء، وليس التقييم السوقي الحالي.

بالنسبة لـ الاستثمار بقيمة 300,000 يورو، فإن التكلفة الإجمالية المبدئية (السعر + الرسوم) ستبلغ حوالي 320,000 يورو. بعد ذلك تضاف التكاليف السنوية للصيانة، ولكن من دون ضرائب على الملكية أو الدخل.

السيناريوهات المستقبلية

تصوير cbnme.com

لفهم أين نحن الآن، من المفيد العودة إلى عام 2014. في ذلك الوقت، كان متوسط السعر لكل قدم مربعة حوالي 1 003 درهم إماراتي. ثم جاءت التصحيحات، وفي عام 2020 انخفضنا إلى حوالي 894 درهم/قدم مربعة (نتيجة الجائحة والتشبع السابق). ومن تلك اللحظة بدأت الأمور تتحرك فعلاً.

أنهينا عام 2024 في نطاق 1 524-1 597 درهم/قدم مربعة ، حسب مصدر البيانات. أما توقعات 2025 فتشير إلى 1 625 درهم/قدم مربعة ، وبعض السيناريوهات ترى أن 2026 قد يتجاوز 1 800 درهم/قدم مربعة. يبدو الأمر كأنه صاروخ، لكن انتبه: وتيرة النمو بدأت بالفعل في التباطؤ. نحن ندخل مرحلة الاعتدال، وليس المزيد من النشوة.

حجم المبيعات وهيكل السوق

المقياس؟ في عام 2025، نتوقع حوالي 270,000 صفقة بقيمة إجمالية تبلغ 917 مليار درهم إماراتي. وحده الربع الأول من 2025 شهد ~42,000 صفقة (حوالي 114 مليار درهم إماراتي). المثير للاهتمام أن 60-70٪ من الصفقات هي خارج المخطط ، أي شراء على المخطط، و 87٪ من المشترين يدفعون نقداً. هذا يُظهر مدى قوة هذا السوق واستناده إلى أساس متين، رغم أن النسبة العالية من الصفقات خارج المخطط تعني أيضاً حساسية أكبر تجاه التأخير في تنفيذ المشاريع.

من ناحية العرض: من المتوقع أن يظهر في عام 2025 ~48,000 وحدة جديدة ، وفي 2026 ما يصل إلى ~72,000 ، حيث وفر الربع الأول من 2025 وحده ~9,400 وحدة. عدد سكان دبي تجاوز بالفعل 3.8 مليون ، بالإضافة إلى السياحة (أكثر من 17 مليون في 2024)، لذا فالطلب موجود. يبقى السؤال فقط: هل سيبدأ العرض في تجاوز الطلب؟

التوقعات

هنا تصبح الأمور مثيرة للاهتمام. بالنسبة للفيلات والقطاع الفاخر، يرى معظم المحللين نمواً +5-8% في عام 2026. الشقق في الفئة المتوسطة؟ تحذر وكالة Fitch وغيرها من الخبراء الحذرين من احتمال حدوث تصحيح في حدود 10-15% ، ويرجع ذلك أساساً إلى فائض العرض في المشاريع قيد الإنشاء وارتفاع عدد التسليمات. الإيجارات ترتفع على المدى القصير ( +6-13%)، لذا لدى المستثمرين في التأجير هامش أمان، لكن في 2026-2027 قد يتحول الضغط السعري في الاتجاه المعاكس.

فما الذي نستنتجه من ذلك؟ إذا كنت تركز على الفخامة والفيلات، فإن التوقعات تبدو مستقرة. أما الشقق؟ يجب الانتباه جيداً لتوقيت الشراء.

كيف تقرأ سوق دبي بذكاء؟

تصوير: elysian.com

سوق دبي ليس مجرد أرقام جامدة، بل هو أيضًا السياق الذي يحدد ما إذا كان السعر فرصة أم فخًا. قد يكلف المتر الواحد في مارينا تقريبًا مثل داون تاون، لكن إمكانيات التأجير، وتوفر المترو، وآفاق تطوير المنطقة تخلق قصة استثمارية مختلفة تمامًا. متوسط الأسعار باليورو يعطي نقطة مرجعية، لكن القيمة الحقيقية تكمن في التفاصيل التي نادرًا ما يذكرها المطورون في الكتيبات التسويقية.

لذلك عند الشراء في دبي، من المفيد النظر إلى ما هو أبعد من الأرقام الموجودة في صفحة العرض. الموقع ، ونضج الحي، وجودة المطور، والتكاليف الحقيقية للصيانة غالبًا ما تكون أهم من سعر الشراء نفسه.

وهذه القدرة على قراءة ما بين السطور هي التي تميز الاستثمار الناجح عن خيبة الأمل. لدي بالفعل عقارين في دبي وأنصحكم بصدق بهذه المنطقة!

Stev

عاشق العقارات الفاخرة والجولف

فريق تحرير Luxury Blog