تطور العقارات الفاخرة في أبرز المنتجعات في جبال الألب

أين يضع الأثرياء اليوم رؤوس أموالهم بينما يهتز العالم بسبب عدم الاستقرار الجيوسياسي والتضخم؟ قد تكون الإجابة مفاجئة – فهم يتجهون بشكل متزايد نحو قمم الألب المغطاة بالثلوج. لقد تجاوز سوق العقارات الفاخرة في الألب عالميًا حاجز 50 مليار يورو في عام 2024، وهذا مجرد بداية طفرة تثير قلق حتى السياسيين المحليين.

تخيل رجل أعمال بولندي، بعد بيعه الناجح لشركة تكنولوجيا معلومات، يفكر في شراء شاليه في فيربير السويسرية مقابل 8 ملايين فرنك. يجلس في ردهة الفندق، يتصفح العروض على جهازه اللوحي، بينما في نفس المكان قبل 150 عامًا كان بولندي آخر – مريض في مصح – يعد القروش لإقامة علاجية شهرية.

تطور العقارات الفاخرة في أفضل المنتجعات في جبال الألب – اكتشف السوق المزدهر

تباين صارخ، أليس كذلك؟ ومع ذلك، هذه هي بالضبط تلك التحولات – من المنتجعات الصحية إلى وجهة عالمية للأثرياء الفاحشي الثراء – التي تظهر مدى التغير الجذري الذي شهدته جبال الألب خلال العقود الأخيرة.

تصوير: theluxurytravelexpert.com

أحيانًا أتساءل هل ندرك فعلاً أننا نشهد ثورة حقيقية أمام أعيننا. هذا الإقليم شهد تحولاً مذهلاً – من منتجعات تزلج محلية إلى واحد من أكثر الأسواق الاستثمارية سخونة في العالم. وليس الأمر مقتصرًا فقط على التزلج أو المناظر الطبيعية.

لفهم حجم هذه الظاهرة، علينا أن نغوص أعمق في جذورها. تاريخ هذا الازدهار يعود إلى أبعد مما قد نتخيل، وآليات السوق هنا تعمل وفق قواعد مختلفة تمامًا عن المراكز المالية التقليدية. التحديات التنظيمية الحديثة تتداخل مع اتجاهات الاستثمار الجديدة، لتخلق فسيفساء معقدة إلى درجة أن حتى اللاعبين المخضرمين يضيعون في تفاصيلها.

ما يحدث اليوم في وديان الألب ليس صدفة ولا مجرد موضة عابرة. إنه نتيجة عمليات طويلة الأمد تستحق الفهم – خاصة مع تزايد عدد المستثمرين البولنديين الذين بدأوا ينظرون إلى هذه المناطق كبديل حقيقي لأشكال الاستثمار التقليدية.

من ملوك التزلج إلى مليارديرات العصر الرقمي – تاريخ وتطور السوق

هل تساءلتم يومًا كيف تحولت المنتجعات الجبلية في الألب من miejsca لعلاج أمراض الرئة إلى ملعب لأصحاب المليارات؟ إنها رحلة مذهلة عبر أكثر من مئة عام من التحولات.

تصوير: snow-online.com

في الواقع، بدأ كل شيء بسبب… المرض. في القرن التاسع عشر، كان الأثرياء من سكان المدن يذهبون إلى جبال الألب ليس للتزلج، بل لعلاج مرض السل. كانت أولى المراكز في شاموني عبارة عن مصحات يأتي إليها الناس لاستنشاق هواء الجبال النقي. في ذلك الوقت، لم يكن أحد يفكر في شقق بملايين اليورو.

كانت ألعاب 1924 نقطة تحول حقيقية. فجأة أصبحت شامونيه مشهورة في جميع أنحاء العالم. رأى الناس أنه يمكنهم هناك ليس فقط علاج الرئتين، بل أيضًا الاستمتاع بوقتهم. بدأت تظهر أولى الفنادق المخصصة للسياح، وليس للمرضى.

لكن الثورة الحقيقية كانت في كورشوفيل في الأربعينيات. بعد الحرب، قرر الفرنسيون إنشاء منتجع من الصفر – أول منتجع تزلج مخطط بالكامل في التاريخ. كانت فكرة عبقرية. بدلًا من انتظار تطور المدينة بشكل عشوائي، صمموا كل شيء: أين ستكون الفنادق، وأين المنحدرات، وأين المطاعم.

الثمانينيات والتسعينيات كانت مستوى مختلفًا تمامًا. ظهر الأوليغارشيون الروس، والشيوخ العرب، والمليارديرات الآسيويون. فجأة أصبحت تلك البلدات الصغيرة في الألب سوقًا عالميًا. أتذكر أن صديقي وكيل العقارات كان يقول إن الأسعار ارتفعت حينها خمسة أو ستة أضعاف خلال عقد واحد. كان الناس يشترون الشقق كما لو كانت أسهمًا في البورصة.

من المثير للاهتمام أن كل حقبة تركت بصمتها المعمارية. كانت المصحات القديمة مباني حجرية ضخمة – صُممت لتكون متينة وصحية. ثم في الستينيات ظهرت تلك الكتل الخرسانية على الطراز البُرُوتالي. أما الأوليغارشيون في التسعينيات، فلم يريدوا سوى الزجاج والفولاذ والنوافذ البانورامية.

أزمة 2008 بردت السوق قليلًا، لكن ليس لفترة طويلة. بحلول 2020، ارتفعت الأسعار مرة أخرى. حينها أدرك الناس أن العقارات في الألب ليست مجرد متعة، بل أيضًا استثمار آمن. الفرنك السويسري، القوانين المستقرة، المناظر الخلابة – مكان مثالي لإخفاء الأموال.

ما يثير إعجابي أكثر في هذه القصة؟ هو كيف أن كل جيل من المالكين غيّر تمامًا طابع هذه الأماكن. من مصحات هادئة إلى منتجعات رياضية ثم إلى ملاذات حصرية للأثرياء. اليوم ننظر إلى سوق 2025، الذي هو نتيجة كل هذه التحولات في آن واحد.

حالة السوق 2025 – الأسعار، المشترون وأهم المواقع

سوق العقارات الجبلية في عام 2025 يُظهر فروقات واضحة في الأسعار والمناطق الجغرافية، وهي أمور يجب معرفتها قبل اتخاذ قرار استثماري.

تصوير: snowtrex.co.uk

الأسعار الحالية للمتر المربع في أغلى المنتجعات في جبال الألب هي كالتالي:

قد تبدو هذه الأرقام مجردة، لكن عندما نضربها في المساحة النموذجية للشاليه البالغة 400 متر مربع، نتحدث عن مبالغ تتجاوز 10 ملايين يورو للعقار الواحد.

تغيرت بنية المشترين بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة. حالياً نلاحظ التقسيم التالي:

• أوروبا: 40% (خاصة ألمانيا، فرنسا، المملكة المتحدة)

• آسيا والشرق الأوسط: 25% (زيادة في المستثمرين من سنغافورة والإمارات)

• الولايات المتحدة الأمريكية: 20% (حصة مستقرة رغم تقلبات سعر الدولار)

• الآخرون: 15% (انخفاض حاد في عدد المشترين الروس بعد عام 2022)

ومن المثير للاهتمام أنه قبل ثلاث سنوات فقط، كان الأوليغارشيون الروس يشكلون حوالي 15% من جميع الصفقات في قطاع العقارات الفاخرة. الآن حل محلهم مستثمرون من دول الخليج.

أما من حيث نوع العقار، فإن الشاليهات تهيمن – فهي تمثل 60% من جميع المبيعات. الشقق 30%، والفنادق فقط 10%. وتتراوح المساحة المتوسطة بين 300 و500 متر مربع، مما يعني أن المشترين يبحثون عن مساحة لأنفسهم ولضيوفهم أيضاً.

أصبحت Cortina d’Ampezzo نجمة حقيقية في الأشهر الأخيرة. هذا المنتجع الإيطالي، الذي سيستضيف جزءاً من الألعاب الأولمبية لعام 2026، شهد ارتفاعاً في الأسعار بنسبة 22% سنوياً. هذا أكثر بكثير من المنتجعات التقليدية في جبال الألب. ويأمل المستثمرون أن يستمر تأثير الأولمبياد حتى بعد انتهاء الفعاليات.

ومن الجدير بالذكر أيضاً Zermatt، حيث ترتفع الأسعار بنسبة 7% سنوياً رغم عدم وجود أراضٍ جديدة للبناء. ومن المفارقات أن العرض المحدود يزيد الطلب فقط. وينطبق الأمر نفسه على Lech am Arlberg النمساوية – فكل عقار جديد هناك يجد مشترياً قبل اكتمال البناء.

القيود الجغرافية في جبال الألب تجعلنا نتحدث عن سوق محدود جداً من حيث العرض. لا يمكن ببساطة بناء منتجع جديد – فالأراضي محمية، والقوانين تزداد صرامة. وهذا أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على الارتفاع المستمر للأسعار في أفضل المواقع.

ويتميز الوضع الحالي للسوق أيضاً بحالة من عدم اليقين مرتبطة بتزايد التحديات البيئية والتنظيمية، والتي قد تؤثر بشكل كبير على مستقبل الاستثمار في هذا القطاع.

تصوير: newzealand.com

الجليد يذوب، القوانين تزداد صرامة – التحديات البيئية والتنظيمية

تتقلص الأنهار الجليدية في جبال الألب بمعدل 1.8 متر سنويًا. هل يبدو ذلك مجرد رقم نظري؟ بالنسبة لأصحاب العقارات في górskich kurortach، يمثل هذا مشكلة مالية bardzo konkretna.

حاليًا، يعاني 20% من ośrodków narciarskich w Alpach من نقص الثلوج. أتذكر قبل عدة سنوات عندما اشترى صديقي شقة في محطة صغيرة – كان يأمل في دخل ثابت من الإيجار. أصبح الموسم أقصر وتوقف الضيوف عن القدوم. بحلول عام 2050، يتوقع الخبراء أن يتقلص sezon narciarski o połowę.

تصوير: theluxuryvacationguide.com

“تفقد الأنهار الجليدية في جبال الألب حوالي 3% من كتلتها سنويًا. إنها عملية لا رجعة فيها ستغير السياحة الجبلية بالكامل” – تحذر WWF في أحدث تقرير لها.

البيئة شيء واحد. الأمر الآخر هو القانون، الذي يصبح أكثر صرامة:

1. سويسرا – قانون كولر يقيّد شراء العقارات من قبل الأجانب. في زيرمات، تم استنفاد الحصص لعام 2024 بالفعل في شهر مارس.
2. النمسا – حدود جديدة لـ”المنازل الثانية”، خاصة في تيرول وسالزبورغ.
3. فرنسا – بعض البلديات الجبلية تفرض حظراً على بناء منشآت سياحية جديدة.

تتصاعد التوترات الاجتماعية بالتوازي مع ذلك. زيرمات وسانت موريتز مثالان بارزان — كلا المدينتين يطبق سياسات متزايدة الصرامة ضد السيارات. السكان المحليون يحتجون على “مدن الأشباح”. في بعض الأحياء، 80% من الشقق تبقى فارغة لمدة 8-10 أشهر في السنة.

المالكون يدفعون ضرائب على العقارات ، لكنهم لا يساهمون بأي شيء في المجتمع المحلي. المتاجر تغلق أبوابها لعدم وجود زبائن دائمين. الشباب يغادرون لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف السكن في مدينتهم الأم.

الاكتظاظ السياحي يزيد الوضع تعقيداً. سانت موريتز فرضت قيوداً على المجموعات السياحية، وزيرمات تدرس نظام حجز للدخول إلى المدينة. كل هذا يؤثر على جاذبية الاستثمار في المنطقة.

من اللافت أن نفس العوامل التي تدمر النموذج التقليدي للسياحة الجبلية قد تصبح فرصة للاستثمارات المدروسة. لكن هذه قصة أخرى.

كيف يمكن للمستثمر أن يواجه هذه التحديات؟

الصورة: theluxurytravelexpert.com

وماذا بعد؟ اتجاهات 2030 واستراتيجيات المستثمر

أتساءل أحيانًا ما إذا كان صديقي على حق عندما قال قبل عام إن الألب أصبحت من الماضي. الآن أرى تقارير Knight Frank وSavills – فهم يتوقعون نمو قيمة المواقع الفاخرة بنسبة 5-7% سنويًا حتى عام 2030. هذا لا يبدو على الإطلاق وكأنه شيء من الماضي.

في الواقع، أرى بالفعل أربعة اتجاهات رئيسية ستشكل هذا السوق:

1. المأوى الآمن أصبح هو القاعدة. ٧٣٪ من المستثمرين فاحشي الثراء يخططون لإنشاء “قاعدة جبلية آمنة” — ليس فقط لقضاء العطلات، بل كبديل حقيقي للسكن.
2. التكنولوجيا أصبحت جزءًا دائمًا z الأكواخ الجبلية الألبية. انبعاثات صافية صفرية، أنظمة الذكاء الاصطناعي لإدارة المنزل، والمعاينة عبر الواقع الافتراضي قبل أن نذهب إلى الموقع فعليًا.
3. تحقيق الدخل على مدار السنة لم يعد حلماً. في الشتاء التزلج، في الصيف التنزه، في الخريف التخلص الرقمي من التكنولوجيا – كل موسم يجذب مجموعة مختلفة من المستأجرين.
4. الشراكات تحل محل الاستثمارات التقليcyjnych. المطورون المحليون يبحثون عن رأس المال، ونحن نبحث عن الوصول إلى السوق.

على أي حال، هذه التقنيات لم تعد من عالم الخيال العلمي. التقيت مؤخرًا بمطور من شاموني – عرض لي منزلًا ينظم درجة الحرارة والإضاءة تلقائيًا، بل ويطلب الطعام بناءً على من يتواجد بداخله في تلك اللحظة. النظام تعلّم على مدار موسمين، والآن يتنبأ باحتياجات الضيوف أفضل من موظف الاستقبال في الفندق.

لكن التقنية شيء، والاستراتيجية شيء آخر. أرى بعض الحلول المحددة التي تعمل بالفعل الآن:

• شراكة حقوق ملكية مع مطور محلي – نحن نوفر رأس المال، وهم يقدمون المعرفة المحلية
• صندوق REIT Alpine – تنويع الاستثمارات دون الحاجة لإدارة العقارات الفردية
• تأجير قصير الأجل بعائد 3-5% بالإضافة إلى زيادة قيمة رأس المال
• الملكية المشتركة مع الاستخدام بالتناوب – نتقاسم التكاليف والمخاطر

بصراحة، أكثر ما يقنعني هو هذه الاستراتيجية القائمة على الشراكة. وجدت مطورًا في فيربيه يبني فقط شاليهات بصفر انبعاثات. لديه التصاريح والعلاقات، وأنا أملك رأس المال. نتقاسم الأرباح مناصفة، لكن الأهم من ذلك – نتقاسم أيضًا المخاطر.

هذا السوق لن يعود كما كان من قبل. بحلول عام 2030 ستصبح جبال الألب بديلاً حقيقيًا للندن أو زيورخ كمكان إقامة دائمة لبعض الأثرياء جدًا. فقط يجب أن تكون هناك قبل أن يدرك الآخرون ذلك.

استخلص الدروس وجهز معدات التزلج – الخطوات التالية dla czytelnika

بعد كل هذه الرحلة عبر الاستثمارات في جبال الألب، يمكن قول شيء واحد – لا توجد إجابات بسيطة. لكن على الأقل نعرف الآن أين نبحث عن الأسئلة właściwe.

لقد أظهرت لنا التجربة أن سوق العقارات في جبال الألب انتقل من صفقات محلية إلى ساحة استثمارية عالمية. الوضع في عام 2025 هو مزيج من الفرص والتحديات – ارتفاع الأسعار، تنظيمات ESG الجديدة، وأيضًا إمكانيات هائلة في قطاع البريميوم. المخاطر؟ في المقام الأول التغيرات المناخية والتنظيمية التي قد تقلب الافتراضات السابقة حول الربحية رأسًا على عقب.

والآن بشكل عملي – ماذا نفعل بعد ذلك؟ لا يمكن الاكتفاء بالنظرية فقط.

1. العناية الواجبة لمعايير ESG أولاً
يجب أن تمر كل عقار عبر مصفاة المعايير البيئية. لم يعد هذا خيارًا، بل أصبح ضرورة. شهادات الطاقة، تقييم الأثر البيئي، الامتثال للخطط المناخية المحلية.

2. شريك مع مكتب محاماة محلي
بدون ذلك كأنك تتزلج بدون زلاجات. القوانين في كل كانتون قد تختلف، والأنظمة تتغير أسرع من تغير الطقس في الجبال. من الأفضل أن يكون لديك شخص يعرف كل التفاصيل الدقيقة.

3. زيارة استطلاعية خارج الموسم
سترى الوجه الحقيقي للمكان. ليس فقط المنحدرات اللامعة، بل أيضًا البنية التحتية، سهولة الوصول، وكيفية عمل المجتمع المحلي. هذا مهم للقيمة طويلة الأمد.

تصوير: alpineelements.co.uk

في الواقع، أنا نفسي ارتكبت خطأ الشراء فقط بناءً على صور الموسم. ثم اتضح أن نصف السنة منطقة ميتة. لحسن الحظ لم أخسر شيئًا، لكن كانت تجربة تعليمية.

سيصبح معيار Net-zero هو القاعدة الجديدة بحلول عام 2030. من لا يواكب، سيبقى مع عقارات يصعب بيعها. أما من يستعد، فقد يستفيد من هذا التحول.

قمم الألب تتطلب استعدادًا جيدًا ومعدات مناسبة – وكذلك القمم الاستثمارية تتطلب معرفة واستراتيجية مدروسة.

حان الوقت لحزم زلاجات الاستثمار والانطلاق لغزو فرص جبال الألب.

تومي

محرر العقارات

Luxury Blog