الشهادات الخضراء في العقارات الفاخرة – معيار جديد في السوق

تخيل مشهداً من الأسبوع الماضي في أحد مباني المكاتب في وارسو. مستأجر محتمل، شركة دولية، يرفض توقيع عقد إيجار لمساحة 3000 متر مربع. السبب؟ عدم وجود شهادة WELL Gold. يسمع المطور: “معايير ESG لدينا تتطلب ذلك”. وهكذا، لم تعد البيئة خياراً، بل أصبحت شرطاً أساسياً لدخول اللعبة.

هذه ليست حالة فردية. على مستوى العالم، تقوم LEED باعتماد 2,600,000 قدم مربع من المساحات يومياً. كل يوم. تخيلوا حجم هذا التغيير – المباني تنمو وهي مزودة بجوازات مرور جاهزة إلى عالم حيث الشهادات الخضراء تحدد كل شيء.

90% من المباني المكتبية الجديدة الفاخرة في وارسو ستحمل شهادة التنمية المستدامة في عام 2025.

الشهادات الخضراء في العقارات الفاخرة – بيئة بلا تنازلات

لقد لحقت بولندا بالاتجاهات أسرع مما توقعه أي شخص. قبل خمس سنوات فقط، كانت الحلول البيئية مجرد إضافة، أما اليوم فهي الأساس. هذا التسارع لم يحدث صدفة – الصفقة الخضراء للاتحاد الأوروبي، الضغط المتزايد من معايير ESG، وأيضًا براغماتية المستثمرين الذين أدركوا أمرًا واحدًا: المباني الحاصلة على شهادات ليست رفاهية، بل هي عمل تجاري.

تصوير: dreamerealestate.com

أرى ذلك بعيني وأنا أعبر وسط العاصمة. كل واجهة اليوم تحمل شعارًا ما – LEED، BREEAM، WELL. هذه اللوحات الصغيرة أصبحت بمثابة تذكرة دخول إلى نادي العقارات الفاخرة. لكن ماذا تعني هذه الشهادات فعلاً؟

بدأت الثورة بهدوء، في أقسام إدارة المرافق ومكاتب الاستدامة. فجأة، أصبح المستأجرون يدفعون أكثر مقابل هواء أنقى، وفواتير أقل، وهيبة مقر أخضر. المطورون، الذين كانوا متشككين في البداية، يتنافسون اليوم على أعلى التقييمات كما يتنافس الطهاة على نجمة ميشلان للمطاعم.

الأمر أن كل شهادة تخفي وراءها نظام نقاط، ومعايير تقنية صارمة، وأرقام فوائد ملموسة. القوى السوقية التي تدفع هذا التغيير تعمل وفق قواعد واضحة – وإن لم تكن جميعها ظاهرة للعيان من النظرة الأولى.

قبل أن نلقي نظرة على الأرقام، دعونا نرى عمليًا ماذا تعني الشعارات المختلفة على واجهات المباني…

ما الذي يكمن وراء شهادات LEED وBREEAM وWELL – المعايير الرئيسية والمستويات

عندما ننظر إلى المباني الحديثة الحاصلة على شهادات، نرى علامات وتصنيفات مختلفة – لكن ماذا تعني في rzeczywistości؟ كل نظام له حدوده ونقاطه التي warto znać.

المصدر: dreamerealestate.com

LEED v5 – المقياس الأمريكي حتى 110 نقطة

يعتمد نظام LEED على مبدأ بسيط قائم على النقاط. تجمع النقاط مقابل إجراءات مختلفة، ثم ترى في أي فئة تقع. الشهادة الأساسية تتطلب 40-49 نقطة، Silver من 50-59، Gold من 60-79، وPlatinum من 80 نقطة فما فوق.

لطالما تساءلت: لماذا الحد الأقصى هو 110 نقطة تحديدًا؟ يتضح أن السبب هو النقاط الإضافية للابتكار والأولوية الإقليمية. هناك سبع فئات أساسية: الموقع والنقل، الأراضي المستدامة، كفاءة المياه، الطاقة والغلاف الجوي، المواد والموارد، جودة البيئة الداخلية، والابتكار.

BREEAM v7 – النهج الأوروبي مع الأوزان

هنا تصبح الأمور أكثر تعقيدًا، لأن كل فئة لها وزن مختلف. الطاقة تمثل 19% من التقييم – وهذا منطقي لأنها أكبر تكلفة تشغيلية. الصحة والرفاهية تحصل على 15%، الإدارة 12%، النقل 8%.

يقيم النظام من Pass (30% من النقاط) مرورًا بـ Good (45%)، Very Good (55%)، Excellent (70%) حتى Outstanding (85%). هذه الحدود صارمة نوعًا ما – للحصول على أعلى مستوى، يجب بذل جهد كبير حقًا.

WELL v2 – التركيز على الإنسان

نظام WELL قصة مختلفة تمامًا. بدلاً من التركيز على المبنى نفسه، يهتم بكيفية تأثيره علينا نحن. عشرة مفاهيم: الهواء، الماء، التغذية، الإضاءة، الحركة، الراحة الحرارية، الصوت، المواد، العقل، والمجتمع.

للحصول على Silver يجب تحقيق جميع المتطلبات الأساسية بالإضافة إلى 20 نقطة اختيارية. Gold يتطلب 40 نقطة، وPlatinum يحتاج إلى 80 نقطة. يبدو الأمر بسيطًا، لكن التفاصيل هي الأصعب – بعض المتطلبات معقدة جدًا في التنفيذ.

يتجه عدد متزايد من المستثمرين نحو الحصول على شهادات مزدوجة أو ثلاثية. أصبح الجمع بين LEED وWELL شائعًا – الأول يركز على المبنى، والثاني على الأشخاص داخله. يحدث أيضًا الجمع بين BREEAM وWELL، خاصة في أوروبا.

لاحظت أن المطورين غالبًا لا يفهمون الفروق بين هذه الأنظمة. يعتقدون أن “الشهادة هي شهادة”، وهذا غير صحيح. كل نظام يقيس جوانب مختلفة وله أولويات مختلفة.

بعد أن أصبح لدينا وضوح حول ما يقيسه كل نظام، دعونا نرى لماذا يطلب السوق هذه الشهادات بشكل شبه تلقائي.

تصوير: rcm-international.com

من الموضة إلى الضرورة – القوى السوقية والتنظيمات التي تدفع المعايير

لا زلت أذكر كيف كانت الشهادات الخضراء قبل عدة سنوات مجرد أداة ترفيهية لأغنى المطورين العقاريين. مجرد إضافات لطيفة يمكن التباهي بها في المعارض. أما الآن؟ أصبحت أساسًا في قطاع الفخامة.

ماذا حدث بالضبط؟ أولاً وقبل كل شيء، بدأت التشريعات تفرض نفسها من جميع الجهات.

الجدول الزمني للتشريعات كان تقريبًا كالتالي:

19.12.2019 – الإعلان عن “الاتفاقية الخضراء الأوروبية”
14.07.2021 – حزمة “Fit for 55” مع تفاصيل محددة
01.01.2023 – عتبات إلزامية للأصول الكبيرة في الاتحاد الأوروبي
2025 – التخطيط لإطلاق LEED v5 مع التركيز على إزالة الكربون

لكن التشريعات ليست سوى جزء واحد من الصورة. التغيير الحقيقي جاء من رأس المال. صناديق الاستثمار العالمية بدأت تدرج بنود الشهادات مباشرة في عقود الشروط. لا يوجد BREEAM أو LEED؟ لا يوجد تمويل. الأمر في غاية البساطة.

ESG لم يعد مجرد كلمة رنانة، بل أصبح متطلبًا تجاريًا صارمًا. الصناديق لديها التزاماتها الخاصة تجاه المستثمرين النهائيين، لذا تنقل الضغط إلى الأمام.

من ناحية أخرى، تغير المستأجرون أيضًا. الشركات العالمية أدخلت سياسات شراء تشترط على الأقل LEED Gold أو BREEAM Excellent. فرق الاستدامة لديهم ببساطة لن توقع عقد إيجار في مبنى بدون شهادة.

مثال مثير للاهتمام هو Warsaw Spire – حيث تم تأجير ما يقارب 100% من المساحات لـ شركات لديها متطلبات شهادات في سياسات الشراء الخاصة بها. صدفة؟ لا أعتقد ذلك.

في بولندا، ظهرت أول شهادة BREEAM في عام 2010. لفترة طويلة بدا الأمر وكأنه تجارب لفئة محدودة. لكن عندما جاءت التشريعات الأوروبية وبدأ المستأجرون العالميون يفرضون متطلبات صارمة، تغير السوق. بين ليلة وضحاها، تحول الأمر من “من الجيد امتلاكه” إلى “لا بد منه”.

في الواقع، كان هذا تطورًا طبيعيًا. مثل جميع المعايير – يتبناها الرواد أولاً، ثم الأغلبية المبكرة، وفي النهاية تصبح أمرًا عاديًا. لكن هذه المرة تسارع المسار بسبب الضغط الخارجي.

هذه القوى لا تدفع الطلب فحسب، بل تؤثر فعليًا على النتائج المالية – كما ستظهر الأرقام بعد قليل.

تصوير: nar.realtor

الأرقام التي تقنع – الفوائد المالية والتشغيلية والسم reputacyjne

لقد تحدثت أمس مع مدير المبنى في موكوتوف وأخبرني بشيء بدا وكأنه مزحة. “المستأجرون لدي يدفعون لي أكثر بنسبة 15% فقط لأن لدي ورقة معلقة على الحائط.” هذه الورقة هي شهادة BREEAM.

اتضح أنه لم يكن يمزح على الإطلاق.

هذه الأرقام تأتي من أحدث أبحاث Globalworth Polska و USGBC. ليست توقعات ولا مجرد أماني. إنها بيانات صلبة من السوق.

لنأخذ مثالاً محدداً من وارسو. مبنيان إداريان متطابقان في Służewiec، بجانب بعضهما البعض. الأول، بدون شهادة، يؤجر المساحات بسعر 89 زلوتي للمتر. الثاني، مع شهادة LEED Gold، يطلب 106 زلوتي. الفرق؟ 2,300 زلوتي شهرياً لكل 100 متر. على مدار عام، هذا يقارب 28,000 زلوتي من الدخل الإضافي من كل مستأجر.

مالك المبنى الحاصل على الشهادة يدفع أيضاً أقل للكهرباء. كم أقل؟ أبحاث USGBC تظهر انخفاضاً بنسبة 25% مقارنة بالمباني التقليدية. لمساحة 10,000 متر، هذا يوفر حوالي 180,000 زلوتي سنوياً وفقاً لأسعار الطاقة الحالية.

لكن التغيير الحقيقي يكمن في الإنتاجية. شهادة WELL، التي تركز على راحة المستخدمين، تزيد إنتاجية الموظفين بنسبة 10-15%. يبدو الأمر نظرياً؟ إطلاقاً. هذا يعني أن فريقاً من 50 شخصاً يعمل كما لو كان 56. عملياً، هذا يؤدي إلى غياب أقل، تنفيذ أسرع للمشاريع، ونتائج مالية أفضل لشركات المستأجرين.

أحد أصدقائي يدير فريقاً في مبنى حاصل على شهادة WELL في Wola. يقول إن الناس يمرضون أقل، ويشتكون أقل من التعب بعد العمل. ربما يكون ذلك صدفة، لكن الأرقام لا تشير إلى ذلك – أبحاث IWBI تؤكد هذا الاتجاه في مئات المنشآت حول العالم.

وماذا عن السمعة؟ برج بوسطن المحايد كربونياً والحاصل على شهادة LEED Platinum تم بيعه في عام 2025 بسعر أعلى بنسبة 18% من المباني المماثلة في المنطقة. المشترون دفعوا فعلياً مقابل الصورة الخضراء. في بولندا نرى اتجاهات مشابهة – شركات التكنولوجيا، مكاتب المحاماة، والشركات العالمية تختار المساحات المعتمدة لأنها جزء من استراتيجيتها في ESG.

أعرف مطوراً كان يعتقد في البداية أن الشهادات مجرد تكلفة زائدة. اليوم، جميع مشاريعه الجديدة تحمل على الأقل BREEAM Very Good. لماذا؟ لأن المستثمرين يدفعون أكثر، المستأجرون يبقون لفترة أطول، وتكاليف التشغيل أقل.

أحياناً أتساءل، هل كل هذه الشهادات مجرد موضة ؟ لكن عندما أنظر إلى فواتير الطاقة، أسعار الإيجارات، ونسب دوران المستأجرين، تختفي الشكوك. الأرقام لا تكذب.

طالما أن الأرقام واضحة بهذا الشكل، يبقى السؤال: كيف نستفيد من هذا الاتجاه لنسبق المنافسين…

تصوير: inogenalliance.com

دورة نحو مستقبل أخضر – خطوات استراتيجية لقادة السوق

عندما أنظر إلى ما يحدث في سوق العقارات الفاخرة، أشعر أننا وصلنا إلى نقطة تحول. إما نتحرك الآن، أو سنبقى متأخرين لسنوات. لم يعد السؤال “هل”، بل “متى” و”كم بسرعة”.

بحلول عام 2030، يجب أن تحصل 100% من المباني الفاخرة في الاتحاد الأوروبي على شهادات اعتماد – قد يبدو ذلك كأنه خيال علمي، لكن هذا هو الاتجاه الذي نسير فيه. اللوائح الأوروبية ليست مزحة، والمستثمرون يركزون الآن فقط على العقارات التي تحمل الشهادات المناسبة.

لدينا خطة عمل محددة أثبتت فعاليتها بالفعل في عدة مشاريع:

1. تدقيق المحفظة – فحص الحالة الحالية لكل مبنى
2. اختيار الشهادات المناسبة (BREEAM، LEED، أو ربما WELL)
3. تكامل أنظمة BIM مع تقنيات إنترنت الأشياء
4. تخطيط لإعادة التصديق المتعددة كل 3-5 سنوات

لنخدع أنفسنا – هذا مكلف. لكن البديل أسوأ.

أرى اتجاهات مثيرة للاهتمام تلوح في الأفق. الذكاء الاصطناعي في تحسين استهلاك الطاقة لم يعد مجرد خيال علمي، بل أصبح واقعًا. المواد المستمدة من الاقتصاد الدائري لم تعد حكرًا على فئة محدودة. التعدد في الشهادات أصبح هو القاعدة، وليس الاستثناء.

أحيانًا أفكر إذا لم نبالغ في كل هذا “الهوس الأخضر”. ثم أنظر إلى فواتير الطاقة والتشريعات الجديدة، وأدرك أنه لا مجال للعودة. المطورون الذين لن يدركوا ذلك سيواجهون صعوبة في البيع خلال عامين أو ثلاثة.

في الواقع، يمكن البدء بخطوات صغيرة. تدقيق تجريبي لمبنى واحد لمعرفة أين نقف. تسعون يومًا كافية للحصول على صورة واضحة وخطة عمل.

تصوير: spacewell.com

سوق premium لن ينتظر المتأخرين. العملاء اليوم يسألون بالفعل عن الشهادات، عن استهلاك الطاقة، وعن الأثر البيئي. قريبًا، هذه الأمور ستحدد ما إذا كان أحد سيهتم بعرضنا أم لا.

اكتشف كيف يحقق مبناك نتائج في الاختبار البيئي.

Mark 90

تحرير لايف ستايل والعقارات

Luxury Blog